星望律师做客直播间，聊聊买房中的那些事儿

家事、国事、天下事，独看楼市！新房、旧房、特价房，尽在《谈房论家》。《谈房论家》是威海广播电视台新闻综合广播倾情打造的房产服务类节目，受威海广播电视台邀请，山东星望律师事务所作为房地产工程建设领域的专业律所为该栏目提供长期的嘉宾支持。

2018年5月23日，山东星望律师事务所刘永康律师做客《谈房论家》直播室，为听众朋友讲解房产交易中存在的风险。刘律师从商品房认购协议的性质及效力、买受人无法办理按揭贷款导致无履约能力时商品房买卖合同如何处理等两个角度为大家以案说法。

房产信息发布：

根据威海房地产网最新数据统计显示，5月22日我市商品房网签155套，网签面积16370㎡。其中住宅网签144套，网签面15570㎡；非住宅网签11套，面积800㎡。

买房的时候，很多人都是比较关注房价的，甚至会出现把房价高低作为判断房子好不好的标准。实际上，买房只看房价是会影响到购房人的判断力的，且也很容易陷入思维误区，因此我觉得这是买房的一大忌讳。

误区一、买房只看房价

这几年房价上涨明显，大家对于房价的预期很高，因此在低价面前，房子的其他缺点都能忽略不计了。要知道不同城市的房价会有不同的差异，而即便是同一区域的不同小区，房价也不能一概而论。

比如价格低一些的可能位置、交通、户型不太好；价格高一些的位置什么的都挺好，就是面积小，家里人多住不下。

因此在买房时考虑房价是可以理解的，但是不要因为价格低就委曲求全，最后还是得看这房子是不是满足真实需求。比如，家里有老人、孩子，就得找有电梯的房子，有些老房子价格虽然低，但没有电梯，即便住进去也会产生新的问题。

误区二、了解政策没用

一般政策的变化都伴随着市场的调整，并且是持续性的。例如2015年连续降息，是为了去库存刺激购房需求；2016年楼市火爆，生意客的参与让整个市场变的不平衡，房价不理性上涨，真正有购房需求的刚需反倒买不起房子了，于是限购限贷政策出场，开始抑制投机需求。

也许就有人觉得政策不够靠谱，与其相信政策，还不如去多看几套房子。其实，说了解政策没用的人，要么就是真的买不起了，迁怒于政策，要么就凭着运气捡了便宜买到房子，就凭借自己的“经验之谈”勇闯天涯。

是的，经验的确可以作为买方的参考，不过政策跟市场密不可分，通过政策可以对市场有个认识。比如去年开始房贷利率不断上浮，到现在也都是这个趋势。

那么从上述情况就可以知道，现在买房要多付很多利息，且未必能在期望时间内放款，时间成本也变高了。在这种情况下，购房人需要做的是根据自己的实际情况，判断能不能接受利息变高、等待期变长等问题，也不至于在没有心理准备的情况下，被动接受。

误区三、过分相信“别人说的”

有些人买房并不是自己真的想买房，而是看到周围的人都在买房，都在说买房最保值。于是也想买房了，可是当被问到预算的时候，其实自己是并没有清晰的打算的，且也没有实地看过房。

这样情况就属于典型的盲目买房，别人的意见固然重要，自己也要有主观判断力。因为别人的观点是站在别人角度考虑的，你要了解自己的诉求做出适合自己的选择。明明没有能力买房，还非得打肿脸充胖子，到时候为了还房贷节衣缩食，影响生活质量可就得不偿失了。

误区四、贷款越多越好

还有一种情况就是，认为买房贷款越多越好，贷款越多需要支付的利息就多。其实，这想法也是种误区，试想下，贷款人每月要先拿出还月供的钱，剩下的才能用于生活，家里如果有老人孩子，日常开支更大了，贷款多了就未必好了。

因此最完美的状态是能用最少的钱买到心仪的房子。至于贷款这种买房方式，利用好了能让生活更上一个层次，利用不好反会成为自己的一种负担。

总之，今年买房人的心情是复杂的，既要面对利率上涨、限购政策等整体购房门槛变高，还急需解决没有住房的现实问题。但，无论怎么样，我们都希望大家要尽可能的了解政策、了解市场，不能仅凭中介、媒体的一面之词就下定论，避免陷入思维误区。

购房合同被延期客户要回首付款

商品房认购书签订后，房地产开发公司如未按照认购书约定与购房人签订正式合同，或其他原因构成违约的，房地产开发公司应向购房人承担违约责任。

案情回顾：

  郭女士看中某房地产公司开发的房屋一套，并于当天与该公司签订了《商品房认购书》，交定金1万元，同时交了378900元的首付，该房地产公司则向郭女士出具了预收购房款收据并签订《商品房认购书》。该《商品房认购书》约定：认购书签订后30日内签订正式合同，如果通知郭女士签订正式合同后七日内不来签订正式合同的，视为解除《商品房认购书》。开发商可以不经郭女士同意将该套房屋售卖，郭女士所交付的一万元定金不予退还，所交首付款予以无息退还。

  《商品房认购书》签订后，由于郭女士久等不到房地产公司通知签订正式合同，无奈催问房地产公司要求签订正式合同，但房地产公司以各种理由往后推脱。半年过后，房地产公司通知郭女士签订正式合同时，郭女士要求解除认购书，并要求退还已交付的首付款。但房地产公司以认购书有效为由，要求郭女士必须签订正式合同买房，否则不予退还所交房款。

  双方僵持不下，于是郭女士找到了律师事务所进行咨询，并办理委托手续。经查，房地产公司在与郭女士签订认购书时尚未取得商品房预售许可证，半年后取得商品房预售许可证时才通知郭女士签订正式合同。

  律师接受郭女士的委托后，向该房地产开发公司发出一份律师函函告该开发公司：首先，双方所签订的认购书依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书合法有效，双方当事人应依约履行义务。其次，依据郭女士提供的证据材料证明，该开发公司未按照《商品房认购书》中约定的30日内与郭女士签订正式的商品房买卖合同，故该开发公司已经对郭女士构成违约。依据法律规定，郭女士可依据该《商品房认购书》向该开发公司主张双倍返还一万元定金(即两万元)，以及返还已付购房款(即 378900元)，并可向该开发公司主张因开发公司的违约所造成的损失包括诉讼费及律师费等费用。

  郑艳律师在确定该开发公司收到律师函后主动与该开发公司的负责人及该开发公司的法律顾问进行协商。最后郭女士也作出让步，仅要求开发公司返还其所交付的378900元及1万元定金，双方通过协商达成调解协议，约定开发公司十日内向郭女士返还388900元。

律师分析

关于商品房认购、订购、预订等协议，最高人民法院《商品房买卖解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。具体到本案，预约合同中已经约定认购协议签订后30日内签订正式合同，但是开发商没有按约定履行，属于因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定处理。

买房付完首付银行按揭批不下来 能解除合同吗?

买了一套商品房，付完首付以后，银行按揭却因为个人的信用问题办不下来，买房人该怎么办?怎样避免这一情况的出现?

  案例：

  付完首付，银行按揭批不下来

  2016年6月，周小姐与某房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，总价款110万元;付款方式为周小姐于合同签订之日支付首付款33万元，剩余房款申请商业贷款。

  就在该合同签订次日，周小姐便向该公司支付了首付款33万元。但是，按揭贷款却一直没能办下来。按揭银行表示，收到过周小姐个人住房贷款申请，但其信用不良，不符该行政策，因此该笔贷款审批未通过。2017年3月，该公司向周小姐发送《催款通知书》，表示从按揭银行处得知周小姐未能通过按揭贷款资格审查，要求周小姐接通知10日内一次性支付剩余房款77万元。

  2017年6月，周小姐向法院起诉要求解除合同，退还购房首付款。周小姐表示，在购房洽谈过程中，该公司的销售人员曾向她承诺办妥相关手续。法院以按揭贷款不能办理系周小姐的自身原因为由，驳回了其诉讼请求。

  律师点评：

  销售人员的承诺，需保留证据

  事务所律师

  根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  本案中，根据银行的说明，可以确认系周小姐的原因未能订立担保贷款合同，不必然导致商品房买卖合同不能继续履行。周小姐虽然称该公司的销售人员曾向她承诺办妥相关手续，但是无法举证证明，故法院以此驳回其诉讼请求。

  在此，我们也提醒购房人：若明知自己信用存在问题而有贷款资格风险，不能轻信销售人员的承诺，或者在与其洽谈过程中保留相关的证据，防止发生问题后处于被动不利的局面。

关于无法办理按揭贷款，全国民事审判工作会议上，最高人民法院的观点是：对于因国家信贷政策发生变化导致买受人无履约能力、因限购政策导致履行不能的情形，应当根据合同的不同约定，通过合同解除等制度，使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等。

学区房承诺最好体现在合同上

【案例】

  某小区楼盘开盘，开发商主要宣传卖点就是该小区属某重点小学与中学的学区房。为此，张欣高价买了一套该小区房屋。谁知半年后孩子欲入学时，却发现该小区并不在重点小学和中学的学区范围内。张欣等业主找到开发商理论，开发商却表示，学区的调整是教育部门的权力，他们也无能为力，建议业主去找教育部门投诉。张欣等业主与开发商为此发生争议。

  【分析】

  购房者与开发商签订合同为商品房买卖合同，其所购买的标的为房屋，而不包括该小区红线范围之外教育等内容，故开发商在销售广告和宣传资料中对规划范围之外的说明等，通常仅为要约引诱，司法实践中很难构成房屋买卖合同之内容，即一旦开发商构成学区房等虚假宣传，购房者亦很难追究开发商要求退房或者承担违约责任等责任。

  律师提示:购房者在购买中仅仅搜集开发商的宣传资料和销售广告、录音等均是不够的。购房者应增强法律维权意识，还需让开发商在购房合同或其他协议的补充条款明确约定，签订合同买卖之根本目的为了买学区房，该购买房屋为学区房，其学区为特定重点学校，一旦最终无法成就的，则购买人有权退房。